最終更新日 2025年6月10日 by michidoo
賃貸経営がなぜ資産運用の役割を果たすのか？
賃貸経営がなぜ資産運用の役割を果たすのでしょうか。
土地を所有していて寝かせておいても税金は負担しなければなりません。
資産は、活用してこそその役割を果たします。
最も安全な資産運用として、預貯金にしておけばという考え方もありますが、現状の低金利では資産運用は難しいです。
物価が上昇すれば、資産は目減りしてしまいます。
これに比べて、アパートを建てて賃貸する場合には経営という面で資産をとらえることができます。
目標を設定して、それに見合った資産運用ができます。
所有しているだけでは、固定資産税や都市計画税がかかるだけで収益の上がる環境は作れません。
経費を計上することで節税効果をもたらすこともできます。
建築にかかわる必要経費、すなわち建物・付属設備にかかわる費用には減価償却が適用になります。
仮に建物の建築費が、8000万円、耐用年数が27年、定額法の償却率を0.038％とした場合には、掛け合わせて計算された304万円が毎年減価償却費として経費計上することができます。
しかも支払いが終わった後は、資産としての賃料が安定した形で確保することができます。
また融資を受けてアパート経営を始める場合には、貸付にかかわる利息は経費として認められます。
しかも、相続の面では、融資の金額は負債としてとらえられますので相続税の負担を軽減する方法としても有効です。
相続税の改定によって、都心に近い土地を所有している場合に相続税がかかってくることを覚悟しなければならなくなっています。
資産運用を考えなければならない現実があります。
毎月安定した収入が、家賃収入として確保できるというメリット
アパートを所有すれば当然経費がかかってきます。
空室が生じるようであれば予定していた賃料がはいらないこともあります。
それを考慮しても、事業を始めるにあたって検討すべき必要経費が認められることは大きな経営を支える要素になります。
例えば、建設費用8000万円を借り入れでまかなった場合には、元利均等30年払い、固定金利2.5％の場合に、初年度の年間に要する支払利息は、約346万円になります。
その利息が毎年経費として認められることは、大きな賃貸経営をすることへの支援材料となります。
その他にも毎年、租税公課がかかってきます、建物の修繕費もかかります。
こういった費用についても事業に必要な経費として計上することができます。
何よりもメリットとして認められるのが、毎月安定した収入が、家賃収入として確保できることです。
特にサラリーマンにとって毎月の賃貸収入は、定年退職後の収入確保してくれる貴重な資金源になります。
もちろん、アパートを建てようとする地域の平均賃料などの調査や建設費の妥当性などの検討は重要な事項になります。
賃貸経営が成り立つかどうかは、借入をして行う場合には、銀行などに提出する事業計画書を作成することである程度の目安は立ちます。
経営が成り立つことが前提で、銀行は、融資するかどうかをこの事業計画をもとにして審査します。
従来のパターンに基づいて融資の可否を判定してくれますので信頼がおけます。
融資が大きくなることを懸念するのは当然です。
身の丈にあった経営が望ましいのは当然です。
しかしながら、賃貸経営では入居者が望む設備が整っているかも部屋を選ぶ重要な要素になっていることを忘れてはいけません。
郊外で大学が近いとすれば入居者としては学生が多くなるという傾向はわかります。
入居者を考えた事業の展開は必要になります。
いかに空室の時期を少なくするかもポイント
いかに空室の時期を少なくするかもポイントになります。
アパートは立地といいますがその通りです。
あまり不便なところでは、入居者の募集に経費がかかることもあります。
慎重な判断が必要になります。
しかしながら賃貸経営は、少なくとも経営すること自体の目標が定まっています。
部屋数で、毎月に賃料が決まっていれば収入、経費のめどが立ちますので事業として考えれば安定した経営が望めます。
よく言われるのが、アパートは見栄えからも外壁の塗り替えをすることが必要です。
ある程度決まったスパンによる外壁塗り替えは、修繕費として認められるケースが多いようです。
15～20年周期で塗り替える場合には、資本的な支出と考えられる場合もあります。
支出した金額によって修繕費と認められないことも考えた対応が必要になります。
経営は生き物だといいます。
アパートを建てるだけで賃料が入ってくるからいいとばかりは言っていられません。
経営である限り、そのアパートを収益性のある物件に変えていく努力が必要です。
相続税対策での建設と考えた場合でも、引き継ぐ相続人の負担が増すようでは意味がありません。
きっちりとした事業計画を立てることである程度のリスクを軽減することはできます。
そのためには、どの程度の規模で始めるのかによっても違ってきます。
入居者が、独身のワンルームタイプとファミリーで済むタイプでは建設費も当然変わってきます。
20年後、30年後にその施設をどのようにしたいのかによっても違ってきます。
賃貸経営は、合理的な建設計画から始まると考えてください。